저금리만 믿었는데.. 부동산 부채 뇌관, 수면 아래 숨어 있다

신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태 후 부실관리를 위해 단행했던 대출 만기연장과 이자상환 유예조치가 올 9월 종료된다. 일부는 재연장을 기대할 수 있지만 당국은 무분별한 부채 연장을 지속하기 힘들다는 신호를 보내고 있다. 이런 상황에 금융권의 자금조달비용 증가와 시장금리 상승이 빠르게 이뤄지고 있다. 부채 위험이 수면 아래 가려진 양상. 부동산 경기의 바로미터인 경매 지표나 미분양 통계는 여전히 거품 상태지만 현장에선 전례 없는 위기가 닥칠 것이란 공포가 엄습하고 있다.

전통적으로 부동산시장에 영향을 주는 요인으론 거래세와 보유세를 망라한 세금과 함께 일정 기간 팔지 못하도록 하는 전매제한이 꼽힌다. 여기에 현재 사회·경제적 여건을 감안할 때 추가적인 최대 변수는 금리다. 2018년 11월 시작된 기준금리 인하 정책은 2년 4개월 동안 이어져 사상 최저금리인 0.50%가 10개월째 지속되고 있다.

미국 통화 당국의 유동성 확대로 저금리 장기화가 당분간 계속될 전망이었지만 최근 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 백신 접종 이후 경제 회복 기대감이 커지자 미국 국채금리가 상승했다. 국내 은행도 연쇄 반응을 일으키며 시장금리를 올리는 추세다.

금융당국의 가계부채 규제 강화로 자금조달비용이 늘자 시중은행은 가산금리마저 올리고 있다. 일각에선 각국 중앙은행이 올 하반기 본격적인 금리 인상을 단행할 것이란 전망도 나온다. 이런 상황에서 정부는 다주택자 규제를 강화해 올해 양도소득세와 종합부동산세가 오르면서 부동산시장은 숨죽이는 시기를 맞고 있다.

 

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1%포인트 오르면 연 수백만원 추가 부담

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이처럼 금리 상승 가능성이 높아진 가운데 주택 관련 대출의 절반 이상은 변동금리를 사용하는 것으로 나타났다. 금융감독원에 따르면 지난해 말 은행권 주택담보대출과 전세자금대출 중 변동금리 비중은 50.3%로 집계됐다. 저금리 장기화로 변동금리 선호현상이 심화한 것이다. 주택담보대출 규모도 눈덩이처럼 불어났다. 한국은행에 따르면 올 2월 기준 은행의 가계대출 잔액은 1003조1000억원으로 이 중 주택담보대출은 733조3000억원에 달했다.

금감원 시뮬레이션에 따르면 3억원을 30년 만기로 대출받았을 때 3.5% 금리가 4.5%로 1%포인트 오를 경우 갚아야 할 총 이자는 1억8497만원에서 2억4722만원으로 6225만원 늘어난다. 원금 3억원을 포함해 총 상환금액이 4억8497만원에서 5억4722만원으로 증가한다. 이자를 합친 매월 원리금 상환금액은 134만7000원에서 17만3000원 늘어난 152만원이 된다.

서울 중위가격 수준인 10억원 아파트를 구매하면서 주택담보대출비율(LTV) 한도(40%)인 4억원을 20년 만기로 대출받았다면 금리 1%포인트 상승 시 월 원리금은 283만2000원에서 316만6000원으로 33만4000원 증가한다. 연간 400만원 이상을 더 부담하는 셈이다. 물론 주택담보대출 외에 신용대출이나 최근 늘어난 P2P대출 등의 이자율을 적용하면 훨씬 더 많은 이자를 내야 한다.

한국은행이 국회 정무위원회 소속 윤두현 의원(국민의힘·경북 경산)에 제공한 자료에 따르면 주택담보·신용대출 금리가 1%포인트 오를 때 가계대출 이자는 총 11조8000억원 증가하고 소득 상위 20%를 제외한 중산층과 저소득층의 이자 부담액은 6조6000억원 늘어난다.

문제는 기준금리와 상관없이 가산금리 인상으로 인한 금리상승이 이미 현실화됐다는 점이다. KB국민·신한·하나·우리은행의 주택담보대출 금리는 올 3월 연 2.52∼4.04%로 지난해 7월(연 2.25~3.95%) 대비 0.09~0.27%포인트 올랐다. 도규상 금융위원회 부위원장은 “미국 금리상승과 국내 금리가 동조화하는 양상을 보일 경우를 대비해 선제적으로 관리하겠다”고 말했다.

 

 

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대출 연장 ‘9월 데드라인’

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은성수 금융위원장과 5대 금융지주 회장은 올 2월 코로나19 사태로 어려움을 겪는 중소기업 등의 대출 만기연장 조치를 9월로 연장하는 데 합의했다. 정부는 이미 지난해 4월 코로나19 사태로 중소기업·소상공인 생계 문제가 커지자 금융권 대출 만기연장과 상환유예를 한 차례 시행했다.

금융위원회에 따르면 올 1월 말 금융권이 합의한 대출 만기연장 규모는 121조1602억원. 원금 상환유예 금액은 9조317억원이고 이자 상환유예 금액은 1637억원이다. 한 시중은행 관계자는 “대출 만기와 이자 유예로 부실이 잘 드러나지 않고 있지만 실제론 비상등이 켜진 상태”라며 “금리가 오르면 중소기업과 취약계층 대출이 한 번에 터질 것”이라고 우려했다.

 

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다주택자, 커진 세부담에 집 던질까

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올 6월 다주택자 양도소득세 중과 유예조치가 종료되고 연말 납부해야 하는 종합부동산세도 대폭 인상된다. 다만 양도소득세 최고세율이 82.5%로 높다 보니 가족 간 증여가 늘어났고 종부세의 경우 최고세율 6.0%는 3주택자 이상(조정대상지역 2주택자 이상)과 과세표준 94억원(시세 134억원) 대상으로 2018년 조사 기준 전체의 0.0043%(84명)에 그친다.

한국부동산원에 따르면 지난해 전국 아파트 증여는 9만1866건으로 전년 대비 43% 급증했다. 이는 2006년 관련 통계가 공개된 이래 가장 많은 수치다. 서울시내 아파트 증여 건수도 역대 최대 규모인 2만3675건을 기록했다. 이처럼 다주택자가 높은 세금을 피해 발 빠르게 움직임에 따라 실제 세부담 증가가 집값에 미치는 영향은 크지 않을 수 있다는 의견도 있다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산 수석전문위원은 “서울처럼 집값이 비싼 지역은 양도세와 보유세를 줄이려는 절세 매물이 나오겠지만 집값 하락의 대세로 보긴 어렵다”고 분석했다.