오피스 ‘제로 공실률’ 깨질 수 있다

 

 

미국 사무실 공실률 금융위기 이후 최고
재택근무·전자상거래 활성화로 사무실 수요 줄어
“국내도 시장침체·PF 위험 확대로 3~4년 뒤 영향 있을 것”

 

미국의 문제가 아닙니다.

우리 나라의 현실입니다.

 

 2019년 ~ 2021년 3년간 수많은 부동산 전문가(?)들이 부동산 투자자들을 일명 지식산업센터에 몰빵 투자를

하도록 유도 했고 지금도 영등포 지역 지식산업센터에 투자자들이 몰려 들고 있는 상황이다.

 

 수익형 부동산의 선택지 중의 하나였던 지식산업센터가 앞으로 어떻게 될 것인지 궁금하다.

 

고분양가에 공급은 늘어나고 대출이자는 오르다 보니 기존 수분양자들은 분양 받은 물건을 포기할 수가 없어

잔금을 지급하고 하염없이 임차인을 구하고 있는 상황이다.

 

서울의 오피스 상권은 크게 3군데로 분류 한다.

 

첫번째는 광화문 및 종로 일대

두번째는 여의도 일대

세번째는 강남 일대

한군데를 추가 한다면 이번 정부들어 용산이 오피스 및 주거 지역 상권으로 급부상 하고 있는 상황이다.

 

 문제는 필자가 근무하는 영등포 일대 즉 여의도를 제외한 지역 문래동, 양평동, 당산동, 선유도를 기점으로

분석해 보면 한때 효자였던 지식산업센터의 몰락의 시기가 도래 할 것이라는 예감이다.

 

 2019년 부터 영등포 일대 지식산업센터의 분양가는 평당 1900 ~ 2700만원 선에서 날개 돋힌 듯이

완판 되었다.

 

 문제는 그당시 분양 되었던 물건들이 지금은 입주를 하기 시작했고 입주를 앞두고 있는 상황이다.

영등포를 기준으로 비교하면 영등포는 여의도 오피스 상권의 임차료와 비교하여 임대차를 진행하는데

지금은 고분양가와 대출금리로 인해 여의도 오피스 상권의 임차료를 상회하는 물건들이 발생하기 시작했다.

 

 작년 11 월에 입주하기 시작한 당산 생각공장 지식산업센터는 연면적 3만여평의 규모로 영등포에서는

단일 규모로는 상당히 연멱적이 큰 집합건물로 현재도 공실율이 상당히 높다.

 

  문제는 임대인들이 분양받았던 시기와 현재의 대출금리의 현격한 차이로 인하여 기대수익율을 맞추기 위한

수준의 월차임이 여의도보다 높다는 것이고, 기존에 입주해 있는 지식산업센터들의 평당 임대료를 상회하는

즉 평당 4 ~ 5만원 수준보다 높은 월차임을 요구하다 보니 임대차 계약 진행이 어렵다는 사실이다.

 

  앞으로 상황은 개략적으로 올 한해만 하더라도 신규 물량이 연면적으로 합산하면 4만평 이상이 시장에 

풀리는 상황에 경기는 침체되어 가고 기존의 위치 좋은 사무실들의 공실도 최소 3개월 이상이 되고 있는 상황이다.

 

 시장 상황은 급변하고 있는데 2019년도에 필자를 방문했던 투자자들은 분양권에 프리미엄을 지불하고

입주시에 프리미엄을 받고 되파는 형태의 투자를 선호 했던 분들이다.

 

 현재는 필자에게 매주 월요일이면 어김없이 문자가 온다.

 

 프리미엄을 지불하고 매입을 하였지만 분양가에 꼭 팔아달라는 아이러니 현상이 발생되고 있다.

또한 기존 입주하는 집합건물의 임대인들도 임차인을 구하느라고 힘든 상황인데 

올해 들어 오피스의 임대차 시장도 한계에 다다르고 있는 상황이다.

 

 마지막으로 아직도 신규 분양시장에 나이 많은 것이 죄는 아니지만 70대 이상의 고령의 노인분들이

지식산업센터 투자의 끝물에 발을 깊이 담그고 있는 현실에  씁쓸한 마음이 앞선다.

 

 아래의 글은 신문기사를 발췌한 내용으로 주로 신탁사들이 즉 광화문권 여의도권 강남권 오피스 시장에 대한

예측으로 보인다.

 

16일 월스트리트저널(WSJ) 등 외신에 따르면 지난 1분기 미국 사무실 공실률은 12.9%를 기록했다.

 

 이는 2008년 금융위기 당시 최고 공실률을 넘어선 수준이다. 재택근무 확산으로 공실이 증가하고 금리 인상으로 인한 부동산 가치 하락 등이 원인으로 지목된다.

 

 국내 부동산업계에서는 미국의 상업용 부동산 시장 위기가 국내 시장에도 위험요인으로 작용할 것인지에 대해 촉각을 곤두세우고 있다.

 우리나라 역시 고금리 상황에 부동산 시장 침체가 지속되고 있기 때문이다.

 

 다만 당장 강남 등 서울 주요 지역의 상업용 부동산 공실률은 ‘제로’에 가까울 정도로 활황이다. 오히려 임대료가 급등해 수익성이 올라가고, 공급이 부족한 상황이다.

 

 글로벌 부동산 서비스 기업 존스랑라살(JLL) 코리아에 따르면 1분기 서울 도심과 강남, 여의도의 A급 오피스(연면적 3만3000㎡ 이상) 공실률은 1.1%에 불과하다. 공실률이 8분기 연속 떨어진 결과다.

 

 임대료는 계속 올라가고 있다. 도심 오피스의 3.3㎡당 임대료는 1년 새 6.75% 올라 10만2905원을 기록했다. 1분기 기준 강남 오피스 임대료는 3.3㎡당 9만7179원으로 전년 동기 대비 11.76% 상승했다.

 

 하지만 글로벌 상황 속에서 안심하기는 이른 상황이다. 미국에서 발생했던 2008년 글로벌 금융위기 당시 미국에 본사를 둔 글로벌 기업들이 서울 강남에 입주해 있었고 구조조정으로 인해 오피스 수요가 급감했던 등 전례도 있다.

 

 마스턴투자운용에 따르면 자연공실률보다 낮았던 1%대 공실률을 기록한 서울 오피스 시장은 2009년 말 4%대로 급등했고, 오피스 거래량도 10.5% 감소한 4조3141억원에 그쳤다. 이번에도 이 같은 상황이 벌어진다면 국내 대기업들까지 영향을 받을 수밖에 없다.

 

 또 당시 오피스 준공 물량까지 급증해 공실 불안이 가중되자 오피스 빌딩은 호텔로 전환돼 지어지기도 했다. 종로구 미래에셋 광화문 사옥이 포시즌호텔로 용도변경했고, 거양빌딩이 신라스테이 광화문으로, 명동삼윤빌딩이 나인트리호텔로, 명동센트럴빌딩이 스카이파크1호텔로 바뀌었다.

 

 전문가들은 미국의 상업용 부동산 침체가 계속될 경우 장기적으로 국내 시장도 영향을 받을 수 있다고 전망했다.

 

 익명을 요구한 한 업계 관계자는 “미국 상황이 좋지 않다면 3~4년 정도 시차는 있겠지만 국내 시장도 영향이 없지는 않을 것”이라면서 “과거 리먼사태 때 사례와 유사하게 현재 짓고 있는 오피스도 위기가 현실화할 경우 호텔 등으로 용도변경하는 전환이 일어날 가능성도 있다”고 했다.