대법 "근저당은 차후 채무 범위 변경이 가능한 저당"

 우선순위 근저당권자는 후순위자의 동의 없이 채무자와 합의만으로 근저당이 설정된 담보물에 대한 권리를 변경할 수 있다는 대법원의 판단이 나왔다. 근저당권은 돈을 빌려주는 조건으로 빌리는 사람으로부터 제공받은 담보물에 대한 권리, 즉 저당권의 일종이다. 그러나 확정된 채무액에 대해 설정되는 일반적인 저당권과 달리 채무 범위의 최고한도만을 우선 설정해 놓는 형태다. 이 때문에 대법원은 추후 채권자와 채무자간 채무 범위 변경이 가능하다고 본 것이다.

 

 대법원 3부(주심 김재형 대법관)는 기업은행으로부터 대출채권과 근저당권을 넘겨받은 한 유동화전문회사(SPC)를 상대로 농협은행이 낸 배당이의 소송에서 농협은행의 손을 들어준 원심을 깨고 사건을 대구고법으로 돌려보냈다고 9일 밝혔다.

 

 중소기업 A사는 2013년부터 기업은행과 농협은행 등에서 자금을 수차례 대출받으며 자사 소유의 토지와 건물 등을 담보로 제공했다. 이에 따라 기업은행과 농협은행 등은 해당 토지와 건물에 대한 근저당권자로 설정됐다.

 

 이후 A사는 대출금을 제때 변제하지 못했고, 2018년 기업은행은 A사의 토지와 건물 등 담보물을 경매하기로 했다. 관련법에 따라 기업은행은 SPC에 A사에 대한 근저당권 등을 넘겼고, SPC는 담보물에 대한 경매 절차를 진행했다. 경매법원은 기업은행과 농협은행 등에 근저당권 순위에 따른 배당금을 분배했다.

 

 그런데 농협은행 측은 담보물 중 토지의 근저당권 배당 등에 대해 이의를 제기하며 소송을 냈다. 토지에 대한 기업은행의 근저당권은 특정 대출의 채권에 대해서만 설정된 것임에도 다른 대출의 채권까지 합산돼 배당금이 책정됐고, 이 때문에 후순위 근저당권자인 자신들에게 돌아올 몫이 기업은행에 지급됐다고 주장했다. 이에 대해 SPC 측은 2013년 기업은행과 A사가 특정 대출의 채무에 대해 토지 근저당 설정 계약을 한 건 맞지만, 이후 2015년 채무 범위에 다른 대출을 포함시키도록 계약을 변경했다고 맞섰다.

 

 1심과 2심은 농협은행의 손을 들어줬다. 기업은행의 토지에 대한 근저당권은 특정 대출에 대한 채권에 국한된 것으로 판단한 것이다.

 

 그러나 대법원의 판단은 달랐다. 현재의 확정된 채무액에 대해 설정되는 일반적인 저당권과 달리 “근저당권은 담보되는 채무의 최고액만을 정하고 실제 채무는 장래에 확정하는 저당권”이라며 차후 채무 범위를 조정할 수 있다고 판단했다. 재판부는 또 “후순위 저당권자 등 이해관계인은 채권최고액에 해당하는 담보 가치가 근저당권에 의해 이미 파악된 것을 알고 이해관계를 맺었기 때문에 이런 변경으로 예측하지 못한 손해를 입었다고 볼 수 없다”며 후순위자의 동의 없이 채권자와 채무자의 합의만으로도 채무 범위 변경의 효력이 있다고 봤다.