분양가 상한제의 문제

분양가상한제가 적용되면 통상 분양가격은 주변 시세의 70~80%로 책정된다. 분양가상한제는 신규주택 분양가를 택지비, 기본형건축비에 가산비를 더한 가격 이하로 분양하도록 하기 때문이다. 분상제는 분양가격을 낮춰 결과적으로 주변 집값도 안정화 시키려는 취지로 도입됐지만 '주먹구구식' 계산방식과 '답정너'(답은 정해져 있고 너는 대답만해) 심사가 도리어 공급의 '걸림돌'로 작용하고 있다.

국토교통부는 객관성·공정성 논란이 일고 있는 지자체 분양가심사위원회 개편안을 이달내 마련하기 위한 작업에 착수했다. 아울러 시세의 40~60%에 머물고 있는 택지비를 현실화 하는 방안도 검토 중인 것으로 전해져 결과물이 나올 경우 상당한 파장이 예상된다.

━

시세의 40%~60% 밖에 안되는 택지비 개선 검토하는 국토부..택지비 검증 2차 회신 기간 명문화도 필요

━

분상제의 비합리적인 가격 책정의 대표 사례로는 시세의 40~60%로 낮게 책정되는 택지비(땅값)가 거론된다. 택지비는 시군구청이 선정한 2개 기관이 각각 감정평가한 후 한국부동산원의 검토를 거쳐 산출하는데 2019년부터는 향후 개발이익은 가격에 반영하지 않고 있다. 통상 택지비 감정평가액은 사업주체의 매입가격보다도 낮게 산정되고 있다는 게 업계 얘기다. 재건축 등 서울 정비사업의 경우처럼 조합이 자금 수수없이 신탁등기로 조합원의 주택을 취득하는 경우에는 매입가격을 계산하기도 어려워서 개발이익을 배제한 택지비 감정평가가 더욱 힘든 상황이라는 하소연도 나온다.

한국부동산원의 최종 검토가 발목을 잡기도 한다. 서울 중구 세운지구에서는 부동산원이 택지비 감정평가 타당성 검토에서 잇따라 보류 결정을 내려 시행사와 갈등을 겪기도 했다. 첫 감정평가 신청에 대한 부동산원의 회신 기한은 20일내로 정해져있는 반면, 반려 이후 두번째 신청에 대한 회신은 정해진 기한이 없다. 부동산원은 가급적 일주일 이내 회신을 하고 있다지만 재회신 기간의 명문화가 필요하다는 게 업계 주장이다.

━

건축비, 세부기준 비공개..기부채납 '도로 개설'은 인정되고 '도서관'은 안되고..가산비 넣는 것은 지자체 마음대로

━

건축비 산정 과정에도 여러 곳에서 문제가 드러났다. 기본형건축비는 국토부가 매년 3월과 9월 두차례 고시한다. 지난 3월 기준 공급면적(3.3㎡) 당 653만4000원이다. 여기에는 판매 및 관리비, 사업주체의 이익 등도 반영된다. 그러나 직접공사비, 간접공사비, 설계비, 감리비, 부대비만 공개될 뿐 일반관리비, 지급이자, 이익 등의 세부기준은 공개되지 않고 있다. 이자 비용, 이익이 제대로 반영되지 않았다는 주장과 건축원가보다 높아 폭리를 취한다는 주장이 부딪히는 이유다.

기부채납의 비용 인정 여부도 유형에 따라 다르다. 명확한 기준이 없다는 얘기다. 예컨데 도로 건설시에는 도시계획상 건축비로 인정을 해주지만 도서관, 주민센터, 동사무소, 청사, 청소년 수련관 등 공공시설 건설은 비용으로 인정해주지 않는다. 땅값(택지비), 공사비(건축비)와 함께 분양가상한제에 반영되는 가산비는 주택 품질 저하와 획일적 설계를 막기 위해 인정되는 비용이다. △홈네트워크 설비비 △법정 초과 복리시설 설치비용 △친환경건축물 인증비 등 주로 고급 사양을 시공할 때 붙는다.

기초지방자치단체 소속 분양가심사위원회가 주로 심사하는 것은 이 '가산비'다. 재건축(재개발) 조합이 제출한 항목을 보고 적용 여부를 판단한다. 조합은 분양가를 올리기 위해 가산비를 최대한 높일 수 있는 고급 설계를 제출하지만 심사 과정에서 반영될 가능성이 높지 않다는 불만이 나온다. 기초지자체는 분양가를 최대한 낮춰 주민들의 인심을 얻어야 하기 때문이다.

한 업계 관계자는 "지자체가 국토부가 제시한 기본형 건축비에서 95~105%를 적용할 수 있도록 했는데 일부는 95%보다 더 낮게 책정해 제대로 지켜지지 않고 있다"며 "친환경건축물 가산비도 고가시설을 인정해주느냐, 저가로 후려치느냐에 대한 기준이 없다"고 설명했다. 또다른 관계자는 "지자체에서 분양가격을 미리 정해 놓고서 가산비 항목을 인정하기 어렵다고 하는 경우가 많다"며 "그렇게 잘리는 항목들이 나오면 사업주체는 왜 임의로 자르냐며 반발하게 되는 것"이라고 말했다.

━

심사위원 전문성·공정성에도 의문 "심사위원회, 구색 맞추기일 뿐"

━

일부 심사위원들 사이에서는 지방자치단체가 적정분양가를 정해놓은 상태에서 분양가심사위원회를 열어 구색만 맞추고 있다는 지적도 나온다. 심사위원회의 공정성에 의문이 생기는 것도 같은 맥락이다. 익명을 요구한 심사위원은 "심사위원을 시군구청장이 위촉하는데 결국 그들의 입맛에 맞는 사람을 앉히는 경우가 대부분"이라며 "구색맞추기로 추가된 일부 인원은 아무리 의견을 제시해도 절대적인 수가 부족하다보니 결국 지자체장이 원하는 대로 간다"고 강조했다.

민태욱 한성대 부동산학과 교수는 "분양가상한제의 효과를 높이고 부작용을 보완하기 위해서는 분양가격 산정 기준의 보완이 필요하다"며 "기본형건축비, 택지비, 가산비의 세부 기준을 면밀히 마련하고 사업주체의 이익 수준에 대한 사회적 합의가 반드시 있어야 할 것"이라고 주장했다. 국토부도 이같은 필요성을 인식해 이르면 이달 중 분양가 심사 가이드라인 개편안을 마련한다. 가이드라인을 구체화 해 각 지자체 심사위원회의 자의적인 판단을 최대한 배제하고 객관적이고 합리적인 분양가 산정 기준을 적용토록 할 방침이다.