땅은 용도지역에 따라 용적률(건축물 모든 층의 바닥면적을 합한 면적이 대지 면적의 몇 배인지)과 건폐율(건물을 위에서 내려다봤을 때 대지면적의 몇 %인지)이 다릅니다. 작은 땅이지만 용적률과 건폐율이 높은 땅은 개발가능성이 높습니다. 땅이 작더라도 용적률이 높으면 건물을 높게 올려 수익을 낼 수 있기 때문입니다. 용적률, 건폐율이 높은데도 건물을 올리기 애매할 정도로 작은 땅이라도 바로 포기하기는 이릅니다. 인근 지역 땅과 합해질 가능성을 봐야 하는데요. 일반상업지역 한가운데 주변의 허름한 단층 건물들이 많다면, 주변 땅주인들이 새 건물을 지으려고 할 때 용적률이 높은 이 자투리땅의 수요가 생길 가능성이 높습니다. 작아도 용적률과 건폐율이 높은 상업지구의 땅은 계급장이 높은 땅인 것이죠.
'건축협정'이 가능한 땅
건축협정이란, 토지 소유자가 협의하여 정한 기준을 적용해 건축하는 것을 말합니다. 지자체에서는 자투리땅이나 맹지가 버려지는 것을 막아 토지활용가치를 극대화하고자 이 제도를 시행하는데요. 필지를 개발할 때 인접한 자투리땅이 있으면 함께 활용해서 건축하도록 유도하고 있는 것입니다. 지자체에서 강제로 협정을 맺게 하는 경우도 있지만 소유자들이 자발적으로 건축협정을 맺은 뒤 허가를 신청하기도 합니다. A필지는 맹지이지만 B필지와 건축협정을 맺는다면 두 땅을 합쳐 건축이 가능한 경우도 있습니다. 이럴 때 두 땅의 주인은 모두 이익입니다. 만약 이 경우 B필지를 소유한다면 5평 정도의 작은 땅이어도 A필지에게는 꼭 필요한 땅이니 가치를 높게 평가받을 수 있습니다. 언제 건물을 짓고 싶어 할지 모르기 때문에 수익이 나길 꽤 기다려야 할 수 있지만, 아주 작은 자투리땅이라면 수백만 원에 해결할 수 있어 묶이더라도 부담스러운 금액이 아닐 수 있습니다.
*건축협정 제도가 시행되는 곳*
지구단위계획구역, 주거환경개선사업 구역, 재정비촉진지구 중 존치구역, 해당 지자체에서 조례로 정한 구역
맞벽건축으로 토지 활용!
건축협정을 활용해 작은 땅의 가치를 높이는 또 다른 방법이 '맞벽건축'입니다. 원래 건축물의 외벽은 대지 경계선에서 50cm 이상 떨어져야 하는데요. 맞벽건축을 하기로 건축협정을 맺으면 이를 적용받지 않습니다. 맞벽건축을 통해 절약한 공간에는 주차장이나 공동텃밭 등 공동으로 활용하면 땅의 가치를 높일 수 있습니다.
땅의 용도를 변경!
토지는 용도에 따라 28개의 지목으로 구분됩니다. 예를 들어 '전'이면 밭을 의미하고 '답'이면 논을 의미합니다. 하지만 지목이 '전'이라고 영원히 밭으로 사용한다는 의미는 아닙니다. 상황, 용도에 따라 건물을 지을 수 있는 대지로 바뀔 수도 있고, 건축허가를 받아 건축을 할 수도 있습니다. 한 예로 고속도로 근처의 약 20평의 못생긴 땅이 '답'으로 지목되어 있지만, 실제로 근처는 모두 공장이 있고 논으로 활용할 수 없는 땅입니다. 그렇다면 이 땅은 농지전용 허가를 받고 형질변경을 한 다음 건축물을 건축하고 지목을 변경하는 등의 과정을 통해 지목을 변경할 수 있습니다. 지목을 변경한 뒤에는 주변 공장 등의 진입로나 창고부지 등으로 이용되기 적당하기 때문에 '답'이었을 때 평당 수십만 원 땅이 평당 수백만 원의 주변 공장부지만큼 가격이 책정될 수 있습니다. 작은 땅이기 때문에 주변의 공장부지에서 필요로 하는 땅이면 팔기 더없이 좋겠죠. 또 '묘'의 지목도 변경할 수 있는데요. 지목은 '묘'로 되어 있지만 실제로 무덤이 없다면 지목을 바꿀 수 있는데 이 경우도 땅값이 크게 오를 수 있는 사례입니다.
맹지는 인근을 철저히 조사!
맹지는 그 자체로는 가치가 없는 경우가 많습니다. 누구도 투자하려고 하지 않기 때문에 가격은 이미 낮게 책정되어 있고, 공매에서 여러 번 유찰돼 가격이 훨씬 더 내려갈 가능성이 있습니다. 그렇다면 맹지는 무조건 가치가 없을까요? 맹지의 가치는 인근 지역에서 만듭니다. 인근 지역의 땅과 합쳤을 때 땅의 모양이 괜찮은지를 봐야 합니다. 길쭉한 못생긴 맹지여도 오른쪽은 A필지에, 왼쪽은 B필지에 붙였을 때 모양이 예뻐지면 분할해서 판매할 수 있습니다. 도로에 붙은 땅과 합쳐졌을 때 예쁜 모양이 된다면 가장 좋겠죠. 모양만 보는 것이 아니라 인근 땅의 토지등기부도 검토해보는 것이 좋습니다. 주변 땅들의 소유주나 실제 용도를 보고 이 맹지를 합쳐 구매할 사람이 있는지 확인하는 것입니다. 조사를 하다 보면 예기치 않은 호재도 발견할 수 있는데요. 예를 들어 마침 도로 확장 계획이 있는데, 도로가 확장되면 도로에 붙은 땅의 면적이 줄어들어 길쭉한 맹지의 땅이 꼭 필요해질 수도 있는 것이죠. 인근에서 필요한 땅이라는 확신이 든다면 땅을 구입하고 해당 부지의 주인들과 거래를 협상해보는 것도 좋은 방법입니다.
개발계획이 잡힌 땅을 선점
개발촉진지구 등 개발계획이 되어 있는 땅에는 많은 혜택이 주어집니다. 개발촉진지구 같은 경우에는 토지를 수용할 수 있게 되고, 실시 계획이 승인되면 수많은 인허가가 의제 처리되며, 세제 감면 혜택도 방대합니다. 개발회사들은 이런 혜택들도 이곳의 땅이 탐나기 때문에 작은 토지들을 합쳐서 사고 싶어 합니다. 개발계획이 잡힌 맹지를 선점하는 것은 곧 수익이 날 수 있다는 얘기죠. 만약 '묘' 지목만 남았다면 오히려 기회가 될 수도 있습니다. 개발촉진구의 묘에 대해서는 개발행위 주체가 알아서 보장해주고 이장도 해주기 때문입니다. 또 분묘는 임야가 아니라 잡종지로 보상을 받을 수 있어 잘 따져서 요청한다면 더 큰 수익을 볼 수도 있습니다.
앞서 언급한 사례들은 대부분 1,000만 원 이하의 소액 토지들입니다. 적게는 수십만 원에서 몇 백만 원으로도 땅에 투자를 할 수 있다는 것을 보여주는데요. 땅이 부동산 큰 손들의 영역이라는 고정관념을 탈피, 황금알을 낳을 숨은 땅을 찾아보세요!
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