주택임대차표준계약서를 개정했다. 임차인이 전입신고를 하기로 한 다음 날까지 임대인이 저당권 등 담보권을 설정할 수 없다는 조항과, 위반시 임차인에게 해제, 해지권과 손해배상청구권이 인정된다는 점을 명시한 특약사항이 추가됐다.
전세 계약 전 자신보다 먼저 보증금을 받게 될 선순위 임차인 정보와 임대인의 체납 사실도 확인할 수 있게 했다. 임대인의 임대차 정보 제공이 의무화되며 정당한 사유가 없다면 납세증명서도 제시해야 한다.
주택임대차보호법은 2023년 1월2일까지 법무부 입법예고, 법제처 및 국무회의를 거치면 내년 상반기는 돼야 개정안이 시행될 것으로 예상된다. 법무부 관계자는 "시행령은 공포한 날부터 시행하겠다"며 "(표준계약서는) 사용률보다 표준으로서 의의가 있을 것이다"고 말했다.
1. 선순위 임차인 정보 및 체납정보 확인권 신설
전세 보증금 반환 피해가 가장 많이 발생하는 주택 유형이 바로 다가구주택입니다. 하나의 주택에 여러 임차인들이 살고 있기 때문에, 선순위 임차인이 얼마나 있는지 보증금이 얼마나 있는지 알아야 합니다. 현행 법률에서도 임대인의 동의를 받아서 확정일자 부여기관에 임대차정보(확정일자, 차임, 보증금, 임대차 기간 등)을 요청할 수 있습니다.하지만 임대인에게 동의를 받는 것이 현실적으로 어려운 경우가 많죠. 이에,임차인이 해당 정보 제공에 관한 동의를 요구할 수 있고 임대인이 반드시 동의하도록 의무화합니다.
또한, 임대인의 체납정보를 확인할 수 있는 근거가 마련됩니다. 임대인이 계약 전에 체납한 세금이 있다면, 그로 인한 국가의 조세채권은 임차인의 보증금반환채권에 우선합니다. 해당 체납으로 인해 등기부등본에 압류 등기가 되기 이전이라도 말이죠. 등기부등본을 보고 1순위를 확보했다고 생각한 임차인이라 할지라도, 해당 주택이 경매로 매각될 경우 배당 순위에서 세금보다 후순위로 밀리게 된다는 것입니다. 따라서,계약 체결 전에 임대인에게 납세증명서를 제시하도록 요구할 수 있는 권한을 신설합니다.
2. 소액임차인 범위 및 최우선변제금 상향 조정
소액보증금으로 거주하는 임차인의 경우에는, 저소득층을 보호하자는 취지로 후순위일지라도 우선적으로 보증금을 돌려주게 되는데요. 이를 최우선변제라고 합니다. 은행 대출한도에서 '방빼기'가 되는 이유이죠. 취약계층 보호를 강화하기 위해, 소액임차인에 해당하는 보증금의 범위를 1,500만원 일괄 상향하고, 최우선변제금액도 500만원 일괄 상향합니다.
3. 주택임대차 표준계약서 개정(관리비 항목 신설, 담보권 설정금지 특약 신설)
관리비에 대한 명확한 합의 없이 계약한 이후에 관리비의 적정성 문제로 갈등이 생기는 것을 방지하고자,임대차계약서에 관리비 수준을 작성하도록 개정됩니다.
또한, 임대인의 악의적인 담보권 설정으로 인한 피해를 방지하고자 관련 특약을 신설합니다. 현행법상 임차인의 대항력은 주택의 인도와 전입신고를 마친 다음 날의 0시에 발생합니다. 즉, 임대인이 악의를 품고 동시에 근저당을 설정하게 되면 임차인을 후순위로 만들어버릴 수도 있다는 것이죠. 이에, 주택임대차표준계약서를 개정하며계약 후 전입신고를 하기로 한 다음 날까지 임대인이 해당 물건에 담보권을 설정할 수 없다는 조항을 신설합니다. 또한,해당 특약 위반시 임차인에게 해제/해지권과 손해배상청구권이 인정된다는 점도 명시합니다.
4. 집합건물 관리비 관련 국회 논의 적극지원 임대차법 개정으로 계약갱신청구권 행사시 차임을 크게 올리지 못하자 대신 관리비를 증액하는 문제가 있었는데, 이런 부분을 견제하고자 합니다.
