깡통 전세 조심

전세 보증금 지키는 최우선 순위

 전세 보증금 입금과 동시에 근저당권 말소 조건으로 계약서 작성

 

 

 전세가격이 매매가를 앞지르는 사례가 늘고 있는 가운데 '깡통전세' 확산에 따른 우려도 커지고 있다. 깡통전세 여파는 주로 갭투자가 활발했던 수도권 외곽이나 지방, 영끌족이 아파트 대신 투자한 오피스텔이나 빌라에서부터 시작될 것이란 전망이 나온다.

 

 실제 깡통전세 경고음은 서울 핵심지보다는 수도권 외곽, 지방에서부터 감지되고 있다. 지난해 갭투자가 활발했던 김해, 천안·아산 등이 대표적이다.

 

 24일 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 김해시 A아파트는 이달 1억2000만원에 전세계약이 체결됐다. 반면 최근 매매 실거래가는 1억1000만원 수준으로 전세가가 매매가보다 더 높다. 천안시 B아파트도 2월 매매거래가 1억5500만원에 이뤄졌는데, 전세는 1억9500만원에 계약됐다. 이들 지역은 지난해 공시가격 1억원 이하 저가 아파트 갭투자가 기승을 부린 지역이다. 정부의 갭투기 조사와 대출규제·거래절벽 등이 겹치면서 투자수요가 빠져나가자 매매가가 정체됐고 그새 전세가가 매매가를 역전한 것이다.

 

 그나마 아파트는 가격 방어력이 높고 거래가 수월한 편이라 깡통전세 위험에서 다소 안전한 편이다. 더 큰 문제는 오피스텔·빌라 등이다. 급등한 아파트값에 놀란 2030세대의 주택 마련 수요가 이들 ‘아파트 대체재’로 몰리면서 가격이 크게 올랐다.

 

 오피스텔의 매매 가격 대비 전세 가격(전세가율)도 지난달 상승 반전했다. 한국부동산원에 따르면 지난달 전국 오피스텔 전세가율은 84.57%를 기록하며 전월 대비 0.7%포인트 상승했다. 오피스텔 수요가 많은 서울 마포구 공덕동 C오피스텔은 이달 2억6000만원에 매매계약이 이뤄졌다. 지난달 전세계약 2억7500만원보다 가격이 1500만원 떨어진 셈이다.

 

 면적별로 보면 ‘아파텔’로 불리는 중대형보다 소형이 특히 취약하다. 규모별 전세가율을 보면 소형(40㎡ 이하)의 전세가율이 87.03%로 가장 높다. 중형(60㎡ 초과 85㎡ 이하)은 78.49%, 대형(85㎡ 초과) 71.87%에 비해 월등히 높은 수치다. 자금 여력이 부족한 젊은 층도 투자 목적으로 접근하기가 상대적으로 쉬운 편이다. 전세가격이 고점에 있을 때 계약했다가, 전셋값이 떨어질 경우 보증금을 돌려받지 못할 수 있다.

 

 빌라 또한 상황은 크게 다르지 않다. 부동산 플랫폼 다방이 지난해 지어진 신축 빌라의 전세 거래 6642건을 조사한 결과 27.8%인 1848건의 전세가율이 90%를 넘는 것으로 나타났다. 전세보증금이 매매가와 같거나 더 높은 경우는 5채 중 1채에 달했다.

 

 전문가들은 깡통전세의 위험성이 높아지는 만큼 확정일자는 물론 보증보험가입과 전세권 설정 등으로 보증금 보호수단을 마련해둘 필요가 있다고 조언한다. 보증보험은 임차인이 임대차 기간이 끝나고 보증금을 돌려받지 못할 때, 주택도시보증공사(HUG)와 서울보증보험(SGI) 등 기관에서 집주인 대신 보증금을 우선 돌려주고 집주인에게 구상권을 청구하는 것이다. 전세권설정을 하면 계약만료 시 전세금을 받지 못할 경우 임차인이 즉시 경매 신청을 하고 보증금을 확보할 수 있다.

 

 

 한편 법원 등기정보광장에 따르면 지난해 전세설정등기가 신청된 부동산 수는 5만7281건으로 전년 대비 약 15% 늘어난 것으로 집계됐다.