계약갱신 청구권 ............

2020년 7월 31일부터 시행된 계약갱신청구권에 대한 의문은 1년이 지난 지금도 계속되고 있습니다. 지난 7월 국토교통부는 새 임대차법 시행 1년 만에 서울 100대 아파트의 2년 이상 거주 비율이 법 시행 전 57.2%에서 77.5%까지 상승했다는 분석 결과를 내놓았지만, 법이 보장한 갱신요구권을 사용하지 못하거나 5% 이상 임대료를 올려줘야 하는 사례도 적지 않아 혼란을 야기하기도 합니다. 세입자, 집주인 간의 분쟁의 소지도 다분히 있고요.

실제로 올해 5월 발표된 대한법률구조공단 자료에 따르면 2020년 주택임대차분쟁조정위원회에 접수된 임대료 증액 및 계약갱신 관련 조정 건수는 총 155건으로 전년대비 3.2배 늘었습니다. 특히 임대차법 관련 상담 건수는 2020년에 1만1,589건으로 전년대비 2배가 넘었다고 합니다. 

이에 KB국민은행 리브부동산에서 세입자, 집주인 모두를 혼란스럽게 하는 계약갱신청구권에 대한 핵심 궁금증을 풀어보는 시간을 준비했습니다. 그럼 지금부터 같이 알아볼까요? 

계약갱신청구권이 정확히 뭔가요?

우선 계약갱신청구권이 정확히 뭔지, 그 개념부터 이해해야겠죠. 계약갱신청구권은 임차인(세입자)이 희망하는 경우에 한해 1회 계약갱신을 할 수 있는 권리를 뜻합니다. 임대인(집주인)에게 정당한 거절 사유가 없다면, 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 없습니다.

또한 계약갱신 시에는 종전 임대료의 5% 이내로만 인상이 가능합니다. 이에 임대료를 올려 받으려는 임대인과 더 올리길 원치 않는 임차인간의 법적인 분쟁이 발생하게 됩니다. 계약갱신 사용 여부에 많은 이들이 민감하게 반응하고 갈등을 빚는 이유가 여기에 있습니다. 

뿐만 아니라 계약갱신청구권은 전세가격은 물론 매매가격에도 영향을 끼칩니다. 통상적으로 계약갱신청구권이 행사된 매물은 그렇지 않은 매물보다 매매가를 낮춰야 거래가 됩니다. 집주인 입장에서 보면 전세를 싸게 놓음으로 주택 가치가 낮아지는 문제가 발생하게 되는 거죠. 

세입자도 마찬가지입니다. 정당한 거절 사유가 없으면 임차임의 계약갱신요구를 거절할 수 없지만 사용하지 못하게 되는 경우도 생기게 됩니다. 그래서 세입자, 집주인 모두 계약갱신청구권을 어떻게 대처해야 하는지 고민이 깊어질 수밖에 없는데요. 과연 계약갱신청구권에 대해 무엇을 체크하고 알아둬야 하는 것인지 보다 자세히 살펴보겠습니다. 

계약갱신청구권, 언제부터 집주인에게 요구할 수 있나요?

가장 먼저 확인해야 할 것은 계약갱신청구권을 언제부터 집주인에게 요구할 수 있는 지와 행사 여부를 밝혔을 때 갱신요구 거절이 가능한 사유일 텐데요. 임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전~2개월 전(*2020년 12월 9일 이전에 갱신(묵시적 갱신 포함) 된 임대차계약의 경우, 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간)까지 계약갱신 청구를 해야 합니다. 임대인도 해당 기간에 거절의 의사를 전해야 하고요.

계약갱신청구권은 묵시적인 것이 아니라 임차인이 청구해야 이뤄지는데요. 갱신 계약 시 임대인과 임차인은 상호합의 하에 임대료를 5% 이상으로 증액할 수 없습니다. 또한 임차인은 계약갱신청구권을 1회 사용하여 2년 연장됐다면, 그 뒤에 계약갱신청구권을 사용하지 못하고, 임대료 인상 합의 불가 시 퇴거해야 합니다.

임차인의 계약갱신청구 요구, 무조건 들어줘야 하나요?

1회 사용 가능한 계약갱신요구권을 행사하려고 하는데 집주인이 거절한다면 그것도 난감할 텐데요. 갱신요구 거절 가능한 사유도 잘 알아둬야겠죠. 임대인이 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있는 경우는 다음과 같습니다.

첫 번째로 임차인이 임차료를 2회 연체한 경우, 둘째 임차인이 거짓, 부정한 방법으로 임차한 경우, 셋째 임차인이 주택 전부 또는 일부를 파손한 경우, 넷째 임차인이 임대인 동의 없이 전대한 경우, 마지막으로 임대인 및 직계존비속이 실제 거주하려는 경우 등입니다.

기본적인 사용 요건과 갱신요구 거절 사유를 알아봤지만, 아직 제도가 시행된 지 1년여 밖에 되지 않아서인지 여전히 헷갈리고 궁금한 점이 많으시죠. 이럴 땐 어떻게 해야 되나 싶은 모호한 상황도 있고요. 그래서 여러분이 가장 궁금해할 만한 것만 골라서 Q&A 형식으로 풀어봤습니다. 

“이럴 땐 어떡하죠” 계약갱신청구권 Q&A_집주인 편

Q. 전세계약이 6개월 남은 집은 매입했습니다. 임차인의 계약이 끝나면 실입주 할 계획이었는데요. 임차인이 소유권이전 등기 전에 계약갱신청구권을 행사했어요. 이런 상황에서는 계약갱신 거절 가능한가요?

A. 이 질문에 대한 답은 '없다' 입니다. 문제는 소유권 상태에 있습니다. 이런 상황은 소유권이 넘어가기 전이기 때문에 임차인은 임대인에게 계약갱신청구권을 사용하고, 임대인은 매도를 원인으로 갱신 거절을 할 수 없습니다. 또한 청구권이 성립되면 매물을 매수자에게 포괄 승계하니, 소유권을 취득한 뒤에 계약갱신청구권을 실입주 사유로 거절할 수 없는 것이죠.

이런 경우 계약을 6개월 전에 하면서 소유권이전등기도 6개월 전에 미리 넘겨주는 방법이 있습니다. 아직 잔금이 마련되지 않아도 소유권을 먼저 매수자에게 넘겨주는 것은 가능합니다. 그러면 임차인은 청구권 사용 가능 시점에 소유권을 취득한 매수자에게 계약 갱신을 청구할 수 있습니다. 그리고 소유권을 지닌 매수자는 실입주를 사유로 이를 거절할 수 있는 것이죠.

Q. 계약만료기간에 나간다고 해놓고 번복하여 다시 계약갱신권 사용할 수 있나요?

A. 네 가능합니다. 단 세입자 말을 믿고 집을 파는 경우에는 안됩니다. 계약만료 2개월 전까지는 사용 여부를 번복할 수 있습니다. 이 때문에 집을 팔려는 집주인들이 피해를 본 경우가 꽤 있는데요. 그렇기 때문에 매매계약 시 계약갱신 행사 여부를 기재하셔야 합니다. 계약갱신요구권 행사 여부 확인서는 중개사에게 꼭 제출해야 합니다.

Q. 새로운 세입자와 합의하에 임대료를 낮추는 대신 계약갱신청구권을 사용하지 않겠다는 조건으로 계약했습니다. 그럼 갱신청구권 사용 못하는 거 아닌가요?

A. 그렇지 않습니다. 합의 하에 계약했다고 해도 계약갱신청구권 사용은 법으로 규정된 것이기 때문에 향후 행사가 가능합니다.

“이럴 땐 어떡하죠” 계약갱신청구권 Q&A_세입자 편

Q. 임대인이 실거주한다 해놓고, 임대하면 손해 보상은 얼마나 받나요? 

A. 실거주 통보 후 2년이내 임대할 경우 상기 이미지에 게재된 세 가지 중 가장 큰 금액으로 보상받을 수 있습니다. 

Q. 임대인에게 계약갱신청구권 의사를 밝혔더니, 인상 금액을 10%로 올리겠다고 하는데요. 증액 금액이 5% 초과하면 계약이 어떻게 되나요?

A. 계약갱신청구권은 종전 임대료의 5% 이내로만 인상할 수 있습니다. 물론, 5%보다 적게 인상하는 건 문제가 안됩니다. 5% 이내로만 증액될 수 있으니까요. 

만약 5% 초과로 증액하면 계약은 임대인과 임차인 모두 합의했어도 무효가 됩니다. 5% 초과 분은 반환 청구가 가능하고요. 단, 여기서 임차인의 갱신요구권 행사는 되돌릴 수가 없습니다. 갱신요구가 1회만 가능하기 때문에 임차인 분들도 갱신요구권을 신중히 사용해야 합니다. 

Q. 이미 4년 넘게 전세 살고 있는데 계약갱신청구권 사용할 수 있나요? 

A. 네. 사용할 수 있습니다. 과거 계약 상관없이 누구나 계약갱신청구권을 1회 사용 가능합니다. 단, 묵시적 갱신은 갱신청구권 사용이 아닙니다. 묵시적 갱신 이후 다음 계약 때 갱신청구권을 사용할 수 있어요. 

Q. 집주인이 실거주 이유로 계약갱신 거절했는데, 이후 임대를 했는지 확인할 방법 없나요? 

A. 이전 세입자라는 것을 증명하면 확정일자는 열람이 가능합니다. 하지만 전입신고는 개인정보보호 상 확인이 불가합니다. 그러나 올해 6월부터 전월세 신고제가 시행돼 임대 여부도 간편하게 확인할 수 있습니다.  

Q. 임대인이 실거주한다 했는데, 제가 나간 뒤에 매도했을 경우 손해배상이 가능한가요? 

A. 고의로 인한 허위 갱신 거절이면 손해배상 청구가 가능합니다. 그러나 현행 주택임대차법은 집주인이 실거주 목적으로 2년 내 임대하는 경우만 손해배상으로 규정하고 있고 매매하는 경우는 규정이 없습니다. 그래서 민법상 남을 속인 경우에 손해배상 청구로 가야 하는데요. 이는 증명하기가 쉽지 않습니다. 

지금까지 계약갱신청구권에 대해 궁금한 몇 가지를 알아봤는데요. 임대차법이 새로운 옷을 입은 지 벌써 1년이 흘렀지만 아직 제도가 안정적으로 정착되지 않고 혼란을 초래한 면도 적지 않은데요. 그런 만큼 갱신요구권 사용 여부에 대해 잘 따져보고 신중하게 대처해야 할 것입니다. 임대인, 임차인 분들 모두 미리 계약갱신청구권을 숙지하신 뒤에 손해 보시는 일 없으시길 기원합니다.