취특세 관련

7.10대책으로 주택에 대한 취득세 중과가 강화되었다. 기존에는 4주택 이상에 대해서만 4%의 중과세율이 적용되었지만, 7.10대책 이후 계약 분부터는 더욱 세분화되어 중과 기준이 적용된다.

 

취득세는 양도 시 양도세 필요경비에 인정되기에 굳이 긍정적으로 생각하자면 팔 때 이미 낸 취득세를 공제받을 수 있지만, 양도세 비과세를 받을 수도 있는 것이고 지금 당장 내야 하는 돈인 만큼 아깝기도 하고 부담스러운 것은 사실이다. 최저 1%에서 최고 12%까지 다이내믹하게 적용되는 주택 취득세에 대하여 상세히 알아보자.

취득세율 중과 기준

아래 표에서 보듯이 무주택자가 주택을 취득하여 1주택이 되는 경우 새로이 취득하는 1주택의 취득세율은 기존과 동일하게 1~3% 취득세율이 적용된다. 문제는 2주택이상부터인데, 조정대상지역에 주택을 구입하여 2주택이 되는 경우, 취득세율은 8%, 3주택 이상이거나 법인의 경우는 12%의 무지막지한 중과세율이 적용된다. 취득가액이 10억 원이면 무려 1억 2천만 원의 취득세를 내야 한다.

 

계산 편의상 취득세율만 적용해서 그렇지 농어촌특별세와 지방교육세까지 더하면 부담은 더 늘어난다. 비 조정대상지역은 아주 조금 약한 중과가 적용되는데 2주택이 되는 경우까지는 1~3%의 세율이 적용되는 반면, 3주택은 8%, 4주택 이상이거나 법인은 12% 세율이 적용된다.

취득세 중과 주택 수에서 제외되는 주택은?

자, 그러면 주택 수가 얼마나 되느냐가 중요한 절세 포인트가 될 수 있다. 양도세 중과 주택 수에 포함되느냐 안 되느냐 복잡한데 취득세까지 주택 수에 포함되느냐 따져야 하니 이래저래 부동산은 참 복잡하고 어렵다.

 

직방 애독자들을 위해 취득세 중과 주택 수에서 제외되는 대상을 정리해 보았으니 참고하기 바란다. 다음의 주택, 조합원입주권, 분양권, 오피스텔은 취득세 주택 수에서 제외 대상이 된다.

"이게 무슨 말이야? 이해가 안 되네" 이렇게 어려워하는 분들을 위하여 부연 설명을 하면 공시가격 1억 원 이하 주택과 오피스텔을 보유하고 있으면 취득세 주택 수에서 제외가 된다. 예를 들어 공시가격 9천만 원 아파트 2채를 보유하고 있는 사람이 조정대상지역 1채를 구입하는 경우, 3주택 12%가 적용되지 않고 1주택 1~3%의 취득세율이 적용된다.

 

여기서 단서조항도 꼼꼼히 챙겨야 한다. 재건축, 재개발 정비 사업의 주택은 1억 원 이하여도 주택 수에 포함이 된다. 참고로 취득세율 기준이 그렇다는 것이지 양도세 주택 수가 그렇다는 의미는 아니기에 주의가 필요하다. 노인복지주택, 문화재, 농어촌주택 등도 제외가 될 수 있고 3년 내 멸실(滅失) 시킬 목적으로 취득하는 주택도 제외된다. 상속으로 주택, 조합원입주권, 분양권, 오피스텔을 받는 경우에는 상속개시일부터 5년이 지나지 않으면 취득세 주택 수에서 제외된다.

 

일반 유상거래는 4%의 취득세율이 정상인데 주택은 그동안 서민주거안정에 도움을 주기 위해 4%보다 낮은 1~3%의 세율 혜택을 준 것이다. 취득가액 6억 원 이하는 1%, 9억 원 초과는 3%, 6억 원 초과 9억 원 이하는 1~3% 사이의 구간 차등이 적용된다.

 

6억 원에서 9억 원 사이 구간은 원래 2%였는데 6억 원은 1%, 6억 1천만 원은 2%이고, 9억 원은 2%, 9억 1천만 원은 3%라니 형평성에 문제가 있다는 지적이 많았다. 따라서 6억과 9억 사이를 나누어서 중간인 7억 5천만 원은 2%이고, 6억 원에 가까울수록 2% 밑으로 1%에 가깝게, 9억 원에 가까울수록 2%를 넘어 3%에 가깝게 적용되도록 바꾸었다.

 

굳이 계산 방법을 알고 싶다면 6~9억 원 구간인 경우, 취득가액에 2/3를 곱한 후 3억 원을 빼면 취득세율이 나온다. 예를 들어 취득가액이 8억 원인 경우 2.33%(8억 x 2/3 – 3억) 정도가 된다.

 

그리고 배우자와 30세 미만 미혼 자녀는 세대분리를 하여도 1세대로 간주된다. 30세 미만 미혼 자녀라도 미성년자가 아니고 경제활동을 하여 소득이 있는 경우, 그 소득이 국민기초생활 보장법 제2조 제11호에 따른 기준 중위소득의 40% 이상으로 분가하는 경우에는 별도 세대로 인정해 준다. 또, 65세 이상의 직계존속(부모님과 배우자 부모님 포함)을 동거봉양하기 위해 같은 세대가 된 경우에는 각각 별도 세대로 간주가 된다.

 

부부가 공동명의인 경우에는 1개 주택으로 인정되지만, 동일 세대가 아닌 지분을 소유하는 경우에는 각각 1주택을 소유한 것으로 산정된다. 예를 들어 남편 1/2, 부인 1/2 지분으로 공동명의 주택을 보유한 부부가 새로이 1주택을 구입하는 경우 공동명의 주택은 1주택으로 보아 2주택 기준이 적용되지만, 남편 1/2, 시동생 1/2 공유 지분 주택을 보유한다면 남편, 시동생 각각 1주택으로 인정된다.

주택 취득세율 1~3%도 어렵다?

조정대상지역 1주택, 비 조정대상지역 2주택에 적용되는 1~3% 세율은 도대체 어떻게 적용된다는 것인가? 어려워하는 분들이 많다. 우리가 주택 이야기만 해서 그렇지 취득세율은 매우 복잡하다.

 

상속의 경우에는 2.8%(농지 2.3%), 증여 등 무상 승계는 3.5%(비영리사업자 2.8%), 신축 등 원시취득 2.8%, 공유권 분할 취득 2.3%, 유상취득 4% (농지 3%, 주택 1~3%)이다. 더 복잡하게 들어가면 특례세율이 적용되는 경우와 사치성 재산, 과밀 억제 권, 대도시 내 기준에 따른 중과세율 등도 있지만, 우리가 세법 시험을 치는 것도 아니기에 오늘은 주택에 대해서만 이야기하도록 하자.